    |
 |
Aspectos legales
|
ASPECTOS LEGALES de la COMPRAVENTA Y PROPIEDAD DE BIENES INMUEBLES EN ESPAÑATransmisiones patrimoniales en EspañaLa transmisión patrimonial constituye un campo de especialidad en la profesión jurídica porque frecuentemente las leyes que tratan este ámbito son bastante complejas. Teniendo esto en cuenta, antes de comprar bienes inmuebles en España, el comprador ha de: a) Asegurarse de que el vendedor es el propietario absoluto de toda la propiedad. b) Asegurarse de que la propiedad está libre de deudas, cargas e hipotecas. c) Verificar que el suelo donde se encuentra el bien inmueble esté clasificado como suelo urbano. d) Comprobar los planes de desarrollo urbano de la zona. Para poder acceder a esta información, el comprador tiene que hacer diversas gestiones que variarán de un caso a otro. Las dos más frecuentes son: 1) Solicitar una nota simple informativa en el Registro de la Propiedad. (La nota simple informativa es un documento que especifica quién es el propietario y titular de la propiedad y si existe algún tipo de carga sobre la misma.) 2) Comprobar en el ayuntamiento la clasificación urbana del suelo donde se encuentra la propiedad y los planes de desarrollo urbano de la zona. En España, para que los contratos de compraventa tengan efecto, se han de realizar ante notario si se van a inscribir en el Registro de la Propiedad. Es común que ambas partes firmen inicialmente un contrato privado (que normalmente incluye una paga y señal o entrada) y posteriormente firmen la escritura de compraventa ante notario y registren la transmisión patrimonial en el Registro de la Propiedad. Tras la compra, el comprador ha de informar a la Gerencia Territorial del Catastro de la correspondiente transmisión patrimonial y cambio de titularidad. ASPECTOS FISCALESIMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA)El IVA es un impuesto que grava, entre otras, las entregas de inmuebles efectuadas por empresarios o profesionales en el desarrollo de su actividad. Lo que significa que, salvo caso de exención, las entregas de bienes inmuebles efectuadas por un empresario (por ejemplo, una sociedad mercantil) en el desarrollo de su actividad empresarial en España tributan por IVA. Sin embargo, están exentas de IVA las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación. Las exenciones relativas a las segundas y ulteriores entregas pueden ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo (vendedor), siempre que se cumplan los siguientes requisitos: - Que el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales, y tenga derecho a la deducción total del impuesto soportado por las adquisiciones de los inmuebles. - Que la renuncia se comunique fehacientemente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la entrega de los bienes. - Que el adquirente justifique mediante una declaración suscrita por él, su condición de sujeto pasivo, con derecho a deducción total del IVA soportado por las adquisiciones de los inmuebles. El tipo impositivo del IVA es del 7% en caso de viviendas y del 16% en caso de locales, y el impuesto se satisface al vendedor. Asimismo, al IVA hay que añadirle un impuesto en concepto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que oscila entre el 0,5% y el 1,5%, en función de la comunidad autónoma, y que debe satisfacerse a la comunidad autónoma correspondiente. EL IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES ONEROSAS (TPO)El TPO del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD) gira sobre operaciones que no constituyen tráfico habitual de las empresas, es decir, su ámbito de aplicación son las operaciones entre particulares. Por lo que este impuesto es incompatible con el IVA. Las operaciones sujetas a IVA no están sujetas a TPO ya que el hecho imponible es distinto. No obstante, se da un supuesto de doble sujeción, a IVA y a TPO en los siguientes casos: 1. Las entregas de bienes inmuebles que se declaren sujetos y exentos de IVA, salvo renuncia a la exención. Por lo que se consideran sujetas a TPO las transmisiones de inmuebles realizadas por: • Personas que no tengan la condición de sujetos pasivos de IVA. • Sujetos pasivos de IVA, siempre que las transmisiones se consideren exentas del pago de IVA por deberse a una segunda transmisión del inmueble y no se hubiera renunciado a la exención. El tipo impositivo del TPO es del 7% y el impuesto se satisface a la comunidad autónoma correspondiente. IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANAEl IIVTNU, comúnmente denominado Impuesto sobre Plusvalía, grava el incremento de valor del suelo urbano, y se calcula cuando se produce la transmisión de un bien inmueble, teniendo en consideración el período de permanencia del inmueble en propiedad del transmitente del mismo. El vendedor debe satisfacer este impuesto al Ayuntamiento. OBLICACIONES FISCALESEl adquirente del inmueble debe disponer de un Número de Identificación Fiscal en España. Si necesita más información, por favor póngase en contacto con: Aspectos legalesSr. Juan Antonio de Rueda Aspectos fiscalesSr. Borja de Abadal |